Comment financer l’achat d’une maison

Voilà, ça y est! La décision est prise. Vous ne serez plus locataire. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence. Mais avant d’accéder au statut de propriétaire, encore faut-il être en mesure de financer l’achat de votre résidence, soit-elle une maison ou un condominium.

Et à moins de disposer d’une somme considérable d’argent vous permettant d’acheter comptant le domicile convoité —ce que peu de gens ont—, vous allez devoir faire affaire avec une institution prêteuse. Mais avant de vous lancer dans le financement de l’achat d’une maison, voici quelques conseils qui pourront vous aider à mieux planifier l’achat de votre nouvelle résidence.

Évaluez vos besoins

Le première chose à faire, c’est de bien évaluer vos besoins. Commencez d’abord par dresser une liste des inconvénients de votre logement actuel. Est-il trop sombre? Est-ce qu’il manque d’espaces de rangement? La cuisine est-elle trop petite? N’oubliez pas que quiconque déménage veut améliorer ses conditions d’habitation.
Ensuite, essayez d’anticiper vos besoins immédiats ou à venir. Faut-il une chambre ou deux? Un bureau à la maison? Un sous-sol pour le bricolage? Une place de stationnement? N’oubliez pas d’y inclure les éléments externes. En ville ou en campagne? Près d’une autoroute ou d’un service de transport en commun? Près des services de proximité ou non?
Cet exercice vous permettra de bien identifier les caractéristiques du prochain domicile que vous trouvez indispensables. Mais comme on peut rarement avoir tout ce que l’on veut, vous allez sans doute avoir à faire des compromis. Mais au moins, vous serez en mesure d’identifier les éléments que vous jugez essentiels.

Évaluez votre capacité financière

Le second exercice consiste à évaluer votre capacité financière. Pour cela, il faut d’abord faire un bilan de vos dépenses mensuelles. Une fois le montant connu, il faut le déduire de votre revenu mensuel brut pour voir si vous dégagez une marge de manœuvre. Règle générale, le montant de vos dépenses pour les frais d’occupation d’un logement, incluant le chauffage, ne doit pas dépasser 32% de votre revenu brut. Le montant pour le remboursement de vos dettes (prêts et cartes de crédit) ne doit pas dépasser 40% de votre revenu brut. Toutes les principales institutions financières offrent maintenant sur leur site Internet des outils pour faire ces calculs. De toute façon, ces calculs seront refaits par le représentant en prêt hypothécaire que vous consulterez éventuellement. Il serait aussi souhaitable que vous demandiez votre dossier de crédit auprès d’Équifax Canada et de TransUnion of Canada. S’il y a des erreurs, vous avez intérêt à les faire corriger, car l’institution prêteuse se fiera au dossier de crédit que lui remettra Équifax ou TransUnion.

Mise de fonds et assurance prêt hypothécaire

Le financement de l’achat d’une résidence nécessite la participation financière de l’acheteur. Il s’agit de la mise de fonds. La loi au Canada exige une mise de fonds d’au moins 5% du prix d’achat de la propriété. Cette mise de fonds peut provenir de vos liquidités propres, d’un don ou d’un héritage. Elle peut aussi provenir de vos épargnes, souvent un REER, par le biais du Régime d’accès à la propriété (RAP).
Les institutions prêteuses exigent généralement une mise de fonds supérieure ou égale à 20% du prix d’achat de la propriété. En dessous de ce pourcentage, vous serez obligé de contracter une assurance hypothécaire. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) offre cette assurance. Le montant de la prime d’assurance varie selon la hauteur de la mise de fonds. Par exemple, pour une mise de fonds de 5% du prix d’achat, la prime est de 3,15% du montant du prêt hypothécaire. Ainsi, pour un prêt hypothécaire de 200 000$, la prime totale est de 6 300$. Le montant de la prime d’assurance peut être compris dans le montant du prêt hypothécaire accordé.

Où trouver son prêt hypothécaire?

Où trouvez votre prêt hypothécaire? Si vous avez une bonne relation d’affaires et un bon dossier de crédit avec votre présente institution financière, vous pouvez commencer par demander à cette dernière ce qu’elle a à vous offrir. Vous pouvez aussi magasiner votre prêt hypothécaire auprès de plusieurs institutions financières, comparer les offres et choisir celle qui vous convient. Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un courtier en prêt hypothécaire qui fera le magasinage pour vous auprès des institutions prêteuses avec lesquelles il collabore. Ce service est gratuit puisque c’est l’institution prêteuse qui accorde le prêt qui défraie les honoraires du courtier.
La période d’amortissement d’un prêt hypothécaire correspond à la période de temps durant laquelle vous allez rembourser votre prêt. Depuis 2011, au Canada, la période maximale permise est de 25 ans. Vous pouvez choisir une période plus courte, mais dans ce cas, vos mensualités seront plus élevées. Le terme de votre prêt hypothécaire désigne la période de temps durant laquelle les conditions spécifiques du prêt hypothécaire consenti  s’appliquent. Ce terme varie entre 6 mois et cinq ans. Une fois le terme à échéance, il vous faudra négocier un nouveau terme.

Quel type de prêt hypothécaire choisir?
Maintenant quelle sorte de prêt hypothécaire choisir? Il en existe trois. Le prêt hypothécaire à taux fixe offre un taux d’intérêt fixe pour la durée du terme. Dans ce cas, le taux d’intérêt est légèrement plus élevé, mais vous êtes ainsi à l’abri des fluctuations du marché. Le prêt hypothécaire à taux variable offre un taux d’intérêt qui varie selon le marché. Si les taux d’intérêt baissent, vous en profitez, mais par contre, si ceux-ci augmentent, vous devez avoir la marge de manœuvre financière pour absorber l’augmentation. Le troisième type de prêt hypothécaire est le prêt plafonné. Dans ce cas, le taux d’intérêt varie selon les fluctuations du marché, mais un taux d’intérêt maximal a été fixé à l’avance et constitue le plafond.
Un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé. S’il est ouvert, vous aurez davantage de souplesse et pourrez renégocier les modalités ou rembourser une portion ou la totalité du prêt lorsque vous voulez. Il est cependant assorti d’un taux d’intérêt plus élevé. Le prêt hypothécaire fermé offre un taux d’intérêt moins élevé, mais vous n’avez plus la même souplesse. Règle générale, la plupart des gens choisissent un prêt hypothécaire fermé.

N’oubliez pas les autres frais
Le prix d’achat d’une propriété n’est pas le seul coût dont vous devez tenir compte lorsque vous financez l’achat d’une propriété. Il y a d’abord les honoraires des professionnels avec lesquels vous faites affaire, avocat ou notoire, courtier immobilier, évaluateur et inspecteur, que vous devez acquitter. Et il ne faut pas oublier la fameuse taxe de bienvenue que plusieurs municipalités imposent. Il faut aussi tenir compte des frais de déménagement ainsi que les frais d’aménagement. Une nouvelle demeure exige souvent l’achat de nouveaux rideaux, de luminaires et de meubles, etc. Et c’est aussi souvent l’occasion choisie pour renouveler les électroménagers.

En conclusion
L’achat et le financement d’une résidence est une bonne affaire sur le plan économique. Même si vous achetez la propriété par l’effet de levier que vous donne le crédit et que vous devez payer des frais d’intérêt, vous allez vous retrouver en fin de compte avec un actif qui, de surcroît, s’est apprécié au fil des ans. Par contre, l’achat et le financement d’une résidence peut se révéler un véritable cauchemar si vous ne procédez pas de façon prudente. D’une part, il faut toujours se donner une marge de manœuvre financière en cas d’imprévu. Il faut donc respecter la règle du 32%. Le remboursement du prêt, les frais de chauffage et les taxes municipales et scolaires ne doivent jamais dépasser 32% de votre revenu brut. D’autre part, il faut acheter une résidence qui correspond à nos besoins réels et évitez d’acheter une résidence trop luxueuse pour votre capacité financière. Une façon d’éviter ce piège est de contracter un prêt hypothécaire préautorisé. Ainsi vous connaîtrez le montant maximal que vous pouvez emprunter et vous pourrez alors orienter vos recherches vers des propriétés qui correspondent à vos moyens. Et vous n’êtes pas tenu d’emprunter le maximum que l’institution prêteuse vous alloue. Soyez modeste. En matière d’achat et de financement d’une résidence, la prudence est toujours la meilleure conseillère.